Novela postupov účtovania (ďalej len „PÚ“) v podobe Opatrenia č.MF/25822/2010-74, § 30 od 1.1.2011 priniesla významné zmeny v oblasti účtovania zákazkovej výroby, výstavby a iného obstarania nehnuteľnosti na predaj a znamená ďalšie priblíženie sa IAS/IFRS a to predovšetkým IAS 11 Zákazky na zhotovenie a IFRIC 15 Zmluvy o výstavbe nehnuteľností. V súvislosti so zmenou v účtovaní a posudzovaní zákazkovej výroby boli k 1.1.2011 doplnené do súvahy a výkazu ziskov a strát nové účty týkajúce sa zákazkovej výroby (133, 316, 606, 507, 607). Nové vzory súvahy a výkazu ziskov a strát obsahuje Opatrenie č. MF/25947/2010-74.
Po novele sa pri výstavbe a inom obstaraní rozlišuje zákazková výroba (§ 30 PÚ), zákazková výstavba nehnuteľností na predaj (priebežný tranfer – § 30d ods.1 až 5 PÚ), ostatná výstavba nehnuteľností na predaj (nie priebežný transfer – § 30d ods. 6 PÚ) a obstaranie nehnuteľnosti za účelom jej ďalšieho predaja (§ 30 ods.7 PÚ). Určiť, o ktorý typ výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj ide je dôležité pre účely vykazovania výnosov.
Zmenou oproti roku 2010 je rozšírenie definície zákazkovej výroby, ktorou sa rozumie nielen vytváranie hmotného majetku resp. kombinácie hmotných majetkov, ale aj nehmotného majetku napr. softvér (§ 30 ods. 1 PÚ), pričom je výrazne zdôraznené, že ide o zmluvný vzťah medzi zhotoviteľom a objednávateľom. § 30 presne definuje zmluvné výnosy zákazkovej výroby vychádzajúc z predpokladu, že tieto výnosy sú určené buď fixnou cenou za zákazkovú výrobu (§ 30 ods. 1 písm. c)) alebo cenou vypočítanou z nákladov na realizáciu zákazkovej výroby a marže (§ 30 ods. 1 písm. d)). Novela spomína aj odchýlky zo zákazkovej výroby prípadne iné nároky, ktoré vzniknú zhotoviteľovi ako náhrada za dodatočné náklady, ktoré neboli vopred zmluvne dohodnuté. Tu môžeme zaradiť aj stimulačný poplatok (§ 30 ods. 1 písm. g), na ktorý má zhotoviteľ nárok, ak dosiahne určité motivačné ciele stanovené objednávateľom. Okrem zmluvných výnosov novela PÚ definuje aj zmluvné náklady zákazkovej výroby, ktorými sú priame náklady na zákazkovú výrobu (§ 30 ods. 1 písm. i), nepriame náklady (§ 30 ods. 1 písm j) súvisiace vo všeobecnosti so zákazkovou výrobou (poistenie, režijné náklady) a ostatné náklady (§ 30 ods. 1 písm k) dohodnuté v zmluve medzi objednávateľom a zhotoviteľom (administratíva, náklady na vývoj). Pred novelou sa ostatné náklady zahŕňali do zmluvných nákladov vždy, po novele je už výslovne povedané, že tieto náklady musia byť vymenované v zmluve.
Určenie výsledku zo zákazkovej výroby sa určuje metódou stupňa dokončenia. Novelou sa stanovilo, že ak nie je možné spoľahlivo určiť výšku výsledku zo zákazkovej výroby za príslušné účtovné obdobie, použije sa metóda nulového zisku, čiže zmluvné výnosy sa zaúčtujú vo výške vynaložených zmluvných nákladov.
Významná zmena nastala v účtovaní zákazkovej výroby a to zavádzaním nových účtov. Zhotoviteľom fakturované sumy sa účtujú v prospech účtu 606 – Výnosy zo zákazky v porovnaní so stavom pred novelou, kedy sa výnosy účtovali na príslušný výnosový účet zo skupiny 60x. Preddavky, ktoré zhotoviteľ prijal pred vykonaním príslušnej práce sa účtujú v prospech účtu 324 – Prijaté preddavky alebo v prospech účtu 475 – Dlhodobé prijaté preddavky. Ku dňu ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka sa rozdiel medzi fakturovanými sumami a skutočnou hodnotou zákazkovej výroby účtuje na účet 316 – Čistá hodnota zákazky so súvzťažným zápisom na už spomínaný účet 606. Došlo teda k zlúčeniu používania viacerých účtov, ktoré sa používali do 31.12.2010 ako boli účty výnosov budúcich období, príjmov budúcich období alebo nedokončenej výroby. Voči účtu 316 sa účtuje aj strata zo zákazkovej výroby, ktorá sa pred novelou účtovala ako rezerva alebo opravná položka. Účtovanie očakávanej straty ako nákladu ostáva, použije sa účet 548.
V účtovníctve zhotoviteľa sa účtuje o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj na základe posúdenia indikátorov priebežného transferu zhotoviteľom, pričom rozhodnutie zhotoviteľa o existencii priebežného transferu, zhodnotenie a opis indikátorov sa uvádzajú v poznámkach účtovnej závierky. Podstatný rozdiel oproti zákazkovej výrobe spočíva v obmedzenosti objednávateľa ovplyvniť konštrukčné či architektonické prvky diela. Z toho dôvodu sa tento typ zákazky týka najmä developerov.
Priebežný transfer (§ 30d ods.1 písm. a) PÚ) je v podstate splnenie troch podmienok, ktorými sú prenesenie efektívnej kontroly nad zhotovovanou nehnuteľnosťou zo zhotoviteľa na objednávateľa, prenechanie riadiacej spoluzodpovednosti nad zhotovovanou nehnuteľnosťou zo zhotoviteľa na objednávateľa a to všetko na základe zmluvy uzatvorenej medzi zhotoviteľom a objednávateľom. Na začatie účtovania o zákazkovej výrobe nemá vplyv stupeň rozostavanosti nehnuteľnosti.
V prípade, že nie sú splnené podmienky priebežného transferu výstavba nehnuteľností na predaj sa účtuje ako zásoby vlastnej výroby (§ 30 ods. 6) a používajú sa účty 121 – Nedokončená výroba, 123 – Výrobky, 611 – Zmena stavu nedokončenej výroby, 613 – Zmena stavu výrobkov a 601 – Tržby za vlastné výrobky. Obstaranie pozemku, na ktorom sa táto výstavba realizuje sa však účtuje na účte 133 – Nehnuteľnosť na predaj.
Na účte 133 – Nehnuteľnosť na predaj sa účtuje aj o nehnuteľnosti, ktorá sa obstaráva za účelom ďalšieho predaja podľa § 30d ods. 7. Vynaložené náklady na opravy, technické zhodnotenie a súvisiace náklady spojené nehnuteľnosťou, ktoré vznikajú z dôvodu uvedenia nehnuteľnosti do stavu spôsobilého na predaj sa rovnako účtujú na tento účet. Vyradenie takejto nehnuteľnosti z účtovníctva pri jej predaji sa účtuje na ťarchu účtu 507 – Predaná nehnuteľnosť so súvzťažným zápisom v prospech účtu 133 –Nehnuteľnosť na predaj. Výnos z predaja nehnuteľnosti sa účtuje v prospech účtu 607 – Výnosy z predaja nehnuteľnosti so súvzťažným zápisom na ťarchu účtu 311 – Odberatelia. Ide o zmenu v účtovaní a vykazovaní bez vplyvu na výsledok hospodárenia.
V súvislosti s novelou PÚ došlo k zmene posudzovania a účtovania zákazkovej výroby aj u koncesionára. Z pohľadu posudzovania zmena spočíva v tom, že koncesionár účtuje o zákazkovej výrobe v prípade, že (verejný) obstarávateľ nadobudol vlastnícke právo k dielu na začiatku realizácie diela alebo do ukončenia koncesnej lehoty. Z toho vyplýva, že došlo k predĺženiu doby obstarania, ktorá bola pred novelou do uvedenia užívania diela obstarávateľom. Z pohľadu účtovania sa stanovilo, že v prípade zákazkovej výroby sa bude používať účet 316 rovnako ako v prípade účtovania zákazky podľa § 30 ods. 1.